【编(bian)者按】房地产正经(jing)历大变局。过(guo)去，这个行业给民(min)众留下不太好的(de)印象，炒房客、高房价、维权……现在(zai)，行业坠入深渊，企业艰难(nan)求生，外部大雾弥漫(man)。
这个时候，我(wo)们希望这(zhe)样的人能够站出来(lai)，为企业发展指明(ming)方向，为(wei)行业健康(kang)形象发声：他们是压力中的坚(jian)守者，困境(jing)中的突围者，变局中的洞察者，探索中的引(yin)领者。
今(jin)年是“十四五”极为重要的一年，新(xin)经济时代，财务(wu)指标的最大化，已然不是最终的(de)价值追求，共(gong)同富裕悄然成为价值(zhi)的新坐标。
我(wo)们特别希望他(ta)们具有一份独(du)特的精神特(te)质：那是一(yi)种发自骨子里的(de)温良，能(neng)够将企业管理、经(jing)济和数字注入最炙(zhi)热的家国情怀。
我们从一线(xian)房企中选择(ze)了一批极具代表性(xing)的人物和案例(li)，他们是“老(lao)兵”，也是创新(xin)的执行者。淬炼成(cheng)金，生生不息。听听(ting)他们怎么说(shuo)。
记者|黄昱
物业(ye)行业有两家(jia)当红企业，一(yi)家是碧桂园(yuan)服务，另一家就是万(wan)物云。
作为万物云(yun)的掌舵人，朱保全(quan)在过去十多年来(lai)一直是国内最知(zhi)名的物企高管，不仅(jin)因为其带领万物云(yun)成为行业龙(long)头，更因(yin)为其鲜明的个(ge)人特色。
2022年春节后(hou)，界面新闻(wen)在深圳见到了万物云(yun)CEO朱(zhu)保全，他刚从福州(zhou)出差回来不久(jiu)。“我们每年都(dou)有到前线拜年的(de)传统，去年(nian)在福建有两个大型的(de)收购，一个阳光(guang)智博，一个伯恩(en)物业，第一年过去(qu)跟对方团队拜(bai)年。”
在(zai)收购阳光智博和(he)伯恩物业后，万物(wu)云在福建的市场占有(you)率已经是绝对第(di)一。此前，朱保全就(jiu)多次提到，万物云(yun)接下来的(de)扩张方式会以街(jie)道为单位，发展(zhan)有浓度的空间服务。
“一切的战略都(dou)是围绕浓度。”朱保全告诉界(jie)面新闻，并购(gou)对万物云只是个(ge)手段，但很多人把(ba)并购作为目的(de)。
过去一年(nian)，物管行业掀起了(le)一股并购潮(chao)，万物云(yun)和碧桂园服务互别苗(miao)头。
中指研究院指出(chu)，在完成对阳光智博(bo)、伯恩物业的收购后(hou)，万物云的(de)在管面积(ji)将达到约6.66亿平方米。然而面(mian)对碧桂园(yuan)服务的加(jia)速追赶，万物云没能(neng)维持住行业规模第(di)一的位置。
数据显(xian)示，若并表(biao)蓝光嘉宝(bao)服务、富力(li)物业以及彩生活(huo)旗下核心资产，碧桂园服务的在管(guan)面积将从去(qu)年6月底的4.29亿(yi)平方米，跃升至约(yue)8亿平方米。
在收(shou)入方面，2020年万物云的(de)收入约为182.04亿元，利润为17.2亿元，碧桂(gui)园服务则(ze)分别为156亿(yi)元、27.8亿元。2021年上(shang)半年碧桂园服(fu)务收入达115.6亿(yi)元，净利润约(yue)22.26亿元，万(wan)物云则分别为103.8亿元、10.4亿元，开始逊色于碧桂园(yuan)服务。
据朱保全(quan)透露，万物云(yun)2021年的收(shou)入将同比增(zeng)长37.4%到(dao)250亿元，利润达(da)到20亿左(zuo)右。碧桂园服(fu)务则在今年提出了五(wu)年千亿的营收目标。这意味着，今(jin)后两家还将保持行业(ye)龙头间的竞争态(tai)势。但物业市场(chang)依然广阔，且(qie)多家出险房企今年仍(reng)有继续出售物业公(gong)司的可能(neng)，对万物云(yun)和碧桂园服务来说，今年在并购(gou)市场依然有机会。
物管行(xing)业的规模(mo)竞争仍处于(yu)白热化阶(jie)段，万物云规模的扩(kuo)张也还未能停止(zhi)。“大的意义是什么(me)？成本低、谈判能(neng)力强这是(shi)大的意义，我觉得现在(zai)大的物管企业(ye)都不叫大。”
在朱保全的认(ren)知中，任何(he)行业最后能(neng)够活下来的企业(ye)都是最大的和最小(xiao)的，中间(jian)的企业空间(jian)不大。“物管(guan)行业这两年最大(da)的问题是(shi)都不看客(ke)户，其实站在业(ye)主的角度来看(kan)，本质是(shi)希望物业公司专心致(zhi)志服务于自(zi)己而非希望物(wu)管企业规模大(da)，这就意味着(zhe)小物业公司有它(ta)的生存空间。”
很(hen)显然，万物云不(bu)可能当最(zui)小的。作为(wei)如今为数不多的未(wei)上市大型物企(qi)之一，万物云在(zai)去年10月也宣布(bu)启动上市计划。
但去年以来港(gang)股资本市场整体走弱(ruo)、地产板块表现低迷(mi)，物业股也经历了(le)近几年来(lai)最大的跌幅(fu)，整体板(ban)块PE回落，从(cong)高峰期的36.5倍下(xia)降至约17倍。
对于(yu)物业板块(kuai)估值大幅(fu)下滑，朱保全认(ren)为，“这几天，物业股回到了(le)地板价，资(zi)本泡沫后(hou)，这个行业或许就(jiu)是过眼烟云(yun)，此刻行业的价(jia)值与服务口碑尤显弥(mi)足珍贵。”
最近几年，物业服务的(de)业务边界(jie)一直在变(bian)。朱保全很庆幸(xing)万物云早(zao)前就加大(da)了向非住宅服(fu)务转型的力度。经(jing)过几年发展(zhan)，万物云在住宅(zhai)服务、商写服务、城市服务三个板块(kuai)都奠定了不错的基础(chu)。
今年两(liang)会期间，有政协委(wei)员建议，将(jiang)城市当成(cheng)一个“大物业”进(jin)行管理，并赞称珠(zhu)海横琴在这方面(mian)做得不错。这位委员(yuan)提及的珠海横琴案(an)例，是万(wan)物云在2018年以总(zong)承包方式获取的首个(ge)物业城市实践。
以珠海横琴(qin)为起点，万物云的物业城市(shi)模式已扩展至(zhi)厦门鼓浪屿、成都(dou)高新区、青岛动车小(xiao)镇、上海传媒港(gang)等新城新(xin)区，同时在深圳(chou)沙头街道、武汉唐(tang)家墩街道等为代表(biao)的老旧社区服(fu)务模式，成为街(jie)道治理的典型项目(mu)。协助政府解(jie)决城市治理难题(ti)，会是万物云今(jin)后重要的发展空(kong)间。
在朱(zhu)保全心中，万(wan)物云在商写(xie)服务上取得的突(tu)破，是这些年(nian)他认为最有成就感的(de)事情。
物业服(fu)务领域中，相较住宅服务，商写服务的要求更(geng)高更难，一些能力的(de)搭建存在不小难度。2019年12月(yue)，万物云和戴德(de)梁行成立合资(zi)公司万物梁行(xing)，弥补了他们(men)在商写服务上的短板(ban)。
“对于我们这个成果(guo)，郁总也很惊(jing)讶，毕竟戴德梁(liang)行当年是商(shang)管行业的(de)老师。”朱保全说，2010年初入物(wu)管行业时就有收(shou)购五大行的梦，当年在深圳的(de)深南路上看到一个刚(gang)封顶的5A写字楼在(zai)招租，上面写着CBRE（世邦魏(wei)理士）向全球(qiu)招租，“然后我就(jiu)在想十年后(hou)这个条幅能(neng)换成万科物业向全球(qiu)招租吗？”
朱保全(quan)是一个擅于思考和表(biao)达的管理者，在物(wu)管行业“打仗”的这些年里，他在不同(tong)的场合或(huo)通过不同的渠道多次(ci)发表对物(wu)业管理的看法，而(er)且经常有(you)金句流传。
例如2020年9月(yue)在当时引起(qi)广泛议论的“锦(jin)旗事件”发生没多(duo)久后，朱保全在一场(chang)公开论坛(tan)发表题为《物业的本质》的演讲(jiang)，阐述了(le)物业的本质是“替业(ye)主花好钱”。
万科主席郁亮(liang)也毫不吝惜对朱(zhu)保全的赞美之词，多次在公开场合肯(ken)定其带领万科(ke)物业所作出的成(cheng)绩。在去年6月(yue)万科内部(bu)召开的一场(chang)转型发展通气会上，郁亮更将十(shi)年前愿意转入(ru)物业的朱保全称作为(wei)敢于做新业(ye)务的“时(shi)代的英雄(xiong)”。
郁亮的原话是(shi)，十年前(qian)的朱保全，之(zhi)前的张旭，现在有王海武。现在(zai)还是要有一批(pi)能人干将，敢(gan)于做新业(ye)务。刚开始(shi)大家都不看好，但不走出(chu)去这一步，也不(bu)会有很好(hao)的未来，“时代的(de)企业还是要(yao)有时代的英雄”。
1974年(nian)出生的朱保全(quan)，1999年就加入(ru)了万科，于2010年6月开始掌管(guan)万物物业之前已在传(chuan)统地产开发(fa)行业待了10年，且(qie)有一半时间在万科总(zong)部相继任总裁(cai)办公室主(zhu)任、行政总监。
在万科多次舆(yu)论危机中，朱保全(quan)曾担当“危机公(gong)关”的重任。
印象最深(shen)的是经历2008年汶川(chuan)地震“捐款门(men)”那次，朱保(bao)全对媒体(ti)或者传播算是开(kai)悟了一次(ci)。“我得出(chu)一个结论，一(yi)个负面信息在(zai)一个价值(zhi)1000亿的传播(bo)体系里被传(chuan)播完之后，请(qing)不要试图让它变成(cheng)正面，因(yin)为你不可能再付出1000个亿的成本(ben)把它转换过(guo)来，这个时候就随它(ta)去，靠时间去解(jie)决。”
在这次见面中，朱保全也和(he)界面新闻聊到(dao)了他个人的价(jia)值观和一些兴趣爱(ai)好。
提起在当今(jin)世上最钦佩的(de)的人，朱保全直言是(shi)美的集团董事长方(fang)洪波，“他作为一个(ge)职业经理人，能够把(ba)美的集团带(dai)到如今这个状态，同(tong)时还要处(chu)理好和创始人家(jia)族的关系，处理好小家(jia)电和未来的关(guan)系，以及处理好(hao)与格力之间的关(guan)系。”
对于最后悔的(de)事，朱保全说了一个(ge)意料之外，却又在情(qing)理之中的答案。“高考考得不(bu)好，到现在都很(hen)后悔。我上高中(zhong)的时候学(xue)习好，本来是准备(bei)考北大物理系的。”
对自己高(gao)要求的人(ren)永远都不会停下学(xue)习的脚步。从华东工(gong)业大学（现上海(hai)理工大学）本科毕(bi)业后，朱保全在(zai)工作期间还陆(lu)续获取了中欧商(shang)学院工商管理硕士(shi)学位、北大(da)光华管理学博士联(lian)合学位。
“我博士是去年毕业(ye)的，算是印证了万(wan)科一位同(tong)事说的‘念书的(de)时候不好好念书，工(gong)作的时候乱念书’。”朱保(bao)全自嘲道。
没(mei)有一定底气，也(ye)不适合如此(ci)自嘲。
对于最大(da)的兴趣爱(ai)好，朱保(bao)全无奈道：“我现(xian)在对我老年痴呆之(zhi)前的这段生(sheng)活目前是持担忧(you)态度，因为你没(mei)有一技之长，所以(yi)你也很难有(you)一个特别(bie)的兴趣爱(ai)好。”
为了找最大的(de)寻兴趣爱好，朱保全练过帆船、滑雪，虽然(ran)水平都不(bu)错，但没到发烧友(you)的状态，这在朱保(bao)全看来都不(bu)算自己可(ke)以终身热爱的事情，“现在最大的(de)兴趣是工作，所以(yi)我最堪忧的是老(lao)年痴呆之(zhi)前那段时(shi)间怎么过。”
深处竞争(zheng)激烈的商业社会，朱保全还是喜(xi)欢简单的(de)人际关系，这(zhe)与他在万科这20年的经历有关，有着职业经理人的心(xin)态。
这样一位个性分(fen)明的职业经理(li)人，他率领的万物云(yun)正在冲击资本市场。但对他而言，上市(shi)仅是一个阶段性(xing)结果，万(wan)物云未来的挑战依旧(jiu)不小。
