中金发(fa)布研究报告称，维持(chi)保利物业（06049）“跑赢行业(ye)”评级，考虑(lu)到部分业务利润率阶(jie)段性承压，小幅下(xia)调2021年(nian)归母净利4%至8.4亿元（同比增25%），维持2022/23年盈利预(yu)测（同比增35%/28%）。另考虑到(dao)母公司保利(li)发展在地产行业格局(ju)优化背景下的潜在(zai)份额提升为保(bao)利物业带来的(de)额外业务机会，以及保利物业(ye)股权激励(li)未来落地(di)后组织活力焕(huan)发带来的潜在(zai)业绩弹性，上调(diao)2022年目标市盈(ying)率至30倍，对应目标(biao)价上调12%至72.5港元，隐(yin)含15%上行空间(jian)，当前交易(yi)于26倍2022年市盈率。
中金预(yu)计，公司(si)2021年收入同比增长36%至109.0亿(yi)元，归母净利润同(tong)比增长25%至8.4亿元，较(jiao)一致预期略(lue)低4%，主要考虑(lu)到公司部分业务(wu)利润率同比(bi)略承压。
中金(jin)主要观点如下(xia)：
基础物管业务平稳(wen)成长。
该行预计，公司全(quan)年合同外拓金额(e)增长25%，基本达(da)成原定目标(biao)，其中非(fei)住宅领域、尤其是公(gong)服板块，料延(yan)续良好表现(xian)（1H21新签非住(zhu)宅合约金(jin)额同比增长62%）。考虑到保利发展(zhan)稳定交付及储(chu)备项目有序(xu)转化，该行预计(ji)基础物管(guan)板块收入增速(su)超过30%；该行(xing)预计随项(xiang)目结构变化，板块毛利率或轻(qing)微下降。
社区(qu)增值服务深耕现有业(ye)务，全年有望延(yan)续较快增长。
该行预(yu)计，板块收(shou)入同比增长(chang)38%，主要考虑社(she)区零售、家政(zheng)、社区传媒(mei)等业务的快(kuai)速发展。社区零(ling)售层面，公(gong)司在节假日精(jing)选热门单品，并(bing)与平台公(gong)司合作试点约50个(ge)小区；家政业务以(yi)及社区传媒业务(wu)，公司在年内通过引(yin)入更多供应(ying)商、集中采购、整(zheng)合营销等(deng)方式深入挖掘(jue)存量资源(yuan)。该行认为随着公(gong)司深度孵化(hua)各业务线条、进一(yi)步优化及打(da)磨产品，板(ban)块收入利润有(you)望持续快速增长(chang)。
非业主(zhu)增值服务(wu)预计将稳步推进。
该行预计，板(ban)块收入同比增长(chang)约40%，主要(yao)考虑到公司在2021年上半(ban)年引入写字楼租赁(lin)业务的影响。该行(xing)预计写字楼租赁业务(wu)全年的收入规(gui)模约3亿元，但(dan)考虑该业务(wu)处于初期(qi)培育阶段，或对板(ban)块全年的毛利润(run)率产生一定(ding)拖拽。
风险提(ti)示：项目(mu)外拓及社区增值(zhi)服务进展不(bu)及预期，基础物(wu)管毛利率下(xia)行风险。
